谈谈物业合同纠纷案的几个陷阱

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  • 2019-01-13 10:02

  物业公司在问题一大堆拒不解决情况下起诉业主,说明其有依法取胜的信心。信心来自利益勾结和百姓对法律的模糊认识,在诉讼中为业主设下层层陷阱。
  下面谈几个似是而非的问题。
  陷阱1:就谈物业费合同、不能谈别的
  这是物业公司、一般律师、法官及许多业主的观点。
  物业费案,基本都是前期物业纠纷、即没成立业委会、物业企业是开发商选定情况下的问题。
  业主没选择物业企业或修改合同权,众所周知。即前期物业合同非双方平等协商、自愿签订。
  纠纷源于合同问题:(1)有侵权条款;(2)服务内容遗漏、没有量化检验标准。
  什么是树木长势良好?草坪多绿?车库多亮?保安值班睡觉,睡了多久?都在睡?是365天如此?有条款规定电梯不能困人吗?视频监视必须没一个死角?画面分辨率多高算合格?等等。
  这么打官司,业主没法赢。良心物业或法官,调和各让一步;流氓物业和法官,问题就不解决、一分都不少要。
  国家当然知情。所以,最高法规定,物业企业必须遵守“法律法规、行业规范、物业合同,否则需承担违约责任,即承担继续履行、补救、赔偿责任”(最高法司法解释,法释2009第8号)。这就是说,国家为业主设定了附加的物业合同条款,这体现在相关法律法规和行业规范中,且必须执行。这些附加条款主要是规定物业企业的义务和业主的权益。我们把“法律法规+行业规范+物业合同”称为“大合同”。最高法规定,违反这个“大合同”,物业企业就属违约、就必须承担违约责任。
  这个“大合同”的前两部分,肯定是合法、有效的合同内容,后一部分,不一定全部条款合法、有效。
  业主只有就“大合同”的合法部分打物业官司,才可能赢。
  这么打,物业、法官不愿意、大部分律师不会(高手律师会、但业主请不起)。

  本文为陷阱一。其余的,稍后聊。

  下面的图,是长春益田枫露一期物业的现状。该物业是“一级服务”标准,定价1.9~2.4元,远超吉林省政府指导价。
  就这样,物业公司起诉业主全额交物业费。

  

谈谈物业合同纠纷案的几个陷阱


  

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谈谈物业合同纠纷案的几个陷阱

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